Une situation de baisse des taux d’usure accompagnée d’une hausse des taux d’intérêt peut contraindre de nombreux emprunteurs à renoncer à leur projet immobilier. Mais il existe une solution pour contourner cet effet « ciseaux » tant dénoncé par les spécialistes du courtage : c’est la délégation d’assurance.
Il y a un an : les taux d’intérêt augmentaient… impact sur le taux d’usure
En mai 2020, la demande immobilière s’est fortement redressée après deux mois de période de confinement. Les transactions qui furent suspendues pouvaient alors se finaliser et les nouveaux projets émerger, avec une envie marquée d’acquisitions de logements à la campagne ou d’appartements avec terrasses et/ou balcons. Mais certains candidats furent recalés, piégés par la remontée des taux d’intérêt (taux moyen de 1,25 % contre 1,17 % le mois précédent) et la baisse des taux de l’usure, qui sont les taux maximum légaux, dans un contexte marqué par de nouvelles règles d’accès au crédit imposées aux banques par le Haut Conseil de Stabilité Financière depuis le début d’année.
Cette remontée soudaine des taux fut causée par la crise économique consécutive à la crise sanitaire, accentuant les risques portées par les banques et organismes de crédit sur la dette immobilière des particuliers et les obligeant à revoir leur barème de taux d’intérêts à la hausse.
Et les taux d’usure baissaient…
Sur le terrain, le constat des courtiers fut que les conditions s’étaient fortement durcies et qu’il était alors impossible d’emprunter sous la barre des 1,10 %, même pour les dossiers les plus solides. Une hausse des taux d’intérêts conjuguée à une baisse des taux d’usure cause un effet « ciseaux » excluant un grand nombre d’emprunteurs. L’obligation d’accorder des crédits immobiliers sans dépasser le taux d’endettement de 33 % et la durée de remboursement de 25 ans concentre l’octroi aux dossiers les moins à risques, cela faisant baisser mathématiquement les taux de l’usure.
La délégation d’assurance : un levier pour accéder à l’emprunt dans un tel contexte
Le taux d’usure est calculé pour chaque type de crédit sur la base du taux moyen accordé par les organismes financiers le trimestre précédent augmenté d’un tiers. Ces taux de l’usure indiquent le taux maximum autorisé pour le TAEG (taux annuel effectif global), qui comprend l’ensemble des coûts liés au financement (intérêts, garanties, frais de dossier, assurance emprunteur…). Et il faut savoir que l’assurance emprunteur peut représenter de un tiers jusqu’à près de la moitié des dépenses engagées !
Ainsi, les dossiers écopant du taux d’emprunt le moins attractif, même s’ils se veulent solvables, sont systématiquement rejetés en raison d’un TAEG dépassant le taux d’usure sur la durée concernée. Et, en matière d’assurance, les profils à risques (antécédents médicaux, professions à risques…) sont aussi pénalisés en dépit d’un taux nominal très compétitif. Un dossier solvable ne suffit plus : il est également nécessaire de rester en dessous des plafonds légaux, ce qui fut impossible pour de nombreux candidats à l’emprunt, confrontés à la hausse des taux d’emprunt et la baisse des taux d’usure.
La parade face à cette impasse bancaire : la délégation d’assurance
Quand on sait que les contrats d’assurance groupe proposés par les banques sont plus coûteux (jusqu’à 2 ou 3 fois plus chers) que les offres d’assurances individuelles émises dans le cadre d’une délégation d’assurance, on peut alors se dire qu’en réduisant au maximum le coût de l’assurance emprunteur, il est possible de rester dans les clous. Voilà donc encore une bonne raison de faire le choix de la délégation d’assurance : faites jouer la concurrence entre l’assurance groupe et les offres d’assureurs externes pour réduire le taux de votre assurance emprunteur !
Déléguer votre assurance de prêt avec un courtier spécialisé peut vous permettre d’économiser jusqu’à 15.000 euros sur la durée totale de votre emprunt immobilier, mais aussi faire baisser de façon importante le TAEG…
